Мы, жильцы дома № 41 по ул. Кирова, с. Авангард, просим Вас помочь нам в следующем вопросе: Три года нас обслуживает управляющая компания «Жилкомаудит».

Мы уже и не вспомним сколько сменилось компаний за 26 лет. Но последние три года за что берут деньги мы не понимаем: косим сами, убираем подъезд сами, ремонт за свой счёт (дом 40-х годов постройки).
Компании меняются, а результат один — нулевой. Деньги гребут все и за капремонт, и на нужды жилья, а кому и за что платим — не понимаем.
Возле дома ходить страшно, асфальт провалился, крыльцо провалилось, фундамент сел, стены рушатся и никто, ничто не делает. Писали губернатору, в ответ одни отписки местной власти, прокуратура молчит — одни отписки. Куда нам пойти простым пенсионерам? Может, вы дадите ясный ответ?

Н.А. Макуха, Л.С. Попкова, В.Д. Ежов, Л.А. Грибанова

Уважаемые читатели, жители
многоквартирных домов села Авангард!

Вы в своём письме в редакцию затронули очень важную тему – ответственность управляющих компаний за свою работу. Однако, чтобы начинать раскрывать эту болезненную тему, напомним ряд важных моментов.
Деятельность управляющих компаний по управлению многоквартирными домами в основном регламентируется Жилищным Кодексом РФ. В нём есть ряд важных моментов, которые необходимо напомнить собственникам квартир в многоквартирных домах (далее – МКД).
1. Собственники жилья являются ЗАКАЗЧИКАМИ услуг управляющей компании (УК), а УК является исполнителем. То есть, УК нанимают жильцы дома, а не администрация города.  Это принципиально важно!
2. На собственниках жилья лежит ОБЯЗАННОСТЬ по содержанию общедомового имущества. Жильцы это могут делать сами, например, путём создания ТСЖ – товарищества собственников жилья, или нанять постороннюю компанию.
3. Один раз в год собственники жилья ОБЯЗАНЫ проводить общедомовое собрание.
4.    На общедомовом собрании собственники жилья решением большинства голосов проводят выбор управляющей компании, которая предлагает жильцам лучшие условия договора (тариф, набор услуг и так далее).
Следует понимать, что в условиях Партизанского городского округа в настоящее время нет муниципальных УК. Все они частные, поэтому главное для них является ИЗВЛЕЧЕНИЕ ПРИБЫЛИ. То есть, просматривается  стремление взять с каждого дома больше денег, но меньше потратить. Это есть суть капитализма. Таковы реалии современной России. Хотя во многих городах местная власть продолжает развивать муниципальные управляющие компании, но только не в нашем городе. У нас иначе.
Один из предыдущих мэров фактически прикрыл муниципальные компании, а на их место привёл три частные компании, которые ГОДАМИ извлекали деньги из карманов жильцов МКД со всего городского округа, но не торопились с оказанием услуг.  Эти компании не местные и, по мнению ряда экспертов, за годы работы вывели за пределы нашего города десятки миллионов рублей. Сегодня общая ситуация изменилась не намного.
5. Договор с управляющей компанией от имени всех собственников жилья подписывает председатель домового Совета. На собрании по выбору УК следует проговорить с её представителем все условия договора. Так как собрание всех  собственников жилья проводится в обычных случаях один раз в год, то и тариф на содержание общедомового имущества для управляющей компании принимают жильцы на один год.
Внимание! Повторяю: тариф устанавливают жильцы, а не «управляйка».
6. До  собрания представители УК и дома  осматривают дом, определяют виды и объём  работ в предстоящем году. Так как заказчиками услуг выступают жильцы, то они говорят УК,  какой вид ремонта они хотели бы сделать в новом году. УК рекомендует жильцам свою точку зрения. Исходя из объема работ определяются предполагаемые затраты и рассчитывается тариф. Если жильцов дома он не устраивает, то они вправе отказаться от услуг этой УК и выбрать другую.
7. Председатель Совета дома вместе с членами Совета являются представителями всех собственников жилья. Председатель контролирует работу УК, взаимодействует со всеми другими коммунальными компаниями, принимает выполненные работы, подписывает акты выполненных работ. Эта работа общественная, хлопотная, требует свободное время, крепкие нервы и определенные юридические познания. Иногда местные УК идут на то, чтобы снизить или полностью освободить оплату квартплаты для председателя Совета дома, чтобы он оказывал помощь УК в доме (работа с должниками и так далее).
8. Через год на очередном собрании собственников жилья УК ОБЯЗАНА отчитаться перед жильцами о расходовании средств.
И здесь собственники часто сталкиваются с интересным фактом: деньги собирали, платили, но компания утверждает, что этих средств оказалось мало для выполнения всех оговорённых видов работ. Оказывается, компании самостоятельно устанавливают процент затрат из собранных средств на дом, а какой процент забирать  себе на содержание компании, да ещё на чистую прибыль учредителям! Чаще всего это соотношение не в пользу жильцов дома. Например, 70% УК может забирать себе, а только 30% тратить на дом. Фактически в такой ситуации собственники жилья оказываются питательной средой, донорами для недобросовестных бизнесменов. Поэтому при заключении договора с УК прямо на собрании следует оговаривать процент средств, который пойдёт на содержание компании. Представитель компании обязан аргументировать жильцам ответы на все вопросы по деятельности компании (в том числе и кто является учредителем, где зарегистрирована компания, какая у неё имеется техника, какой персонал, и так далее).
9. Промежуточную информацию по работе УК с вашим домом можно отслеживать на сайте компании в интернете. УК ОБЯЗАНА вести такой сайт и информировать своих заказчиков о своей работе. Кроме этого, каждый собственник жилья, а не только председатель, имеет право письменно запрашивать у УК любую информацию о её деятельности в доме.
10. Если УК не исполняет свои обязанности, то собственники жилья на своём общедомовом собрании вправе отказаться от её услуг в любое время.

Эти десять пунктов коротко рассказывают о простых принципах взаимодействия управляющей компании и собственников жилья. Однако, в жизни всё сложнее. Есть много нюансов с обеих сторон. Чаще всего недобросовестная управляющая компания пользуется пассивностью и правовой безграмотностью собственников жилья и банально занимается мошенничеством. Для этого используются разные уловки, начиная от тезисов о том, что «в вашем доме много должников и денег ни на что не хватает», липовых актов выполненных работ и подделки подписей жильцов под протоколами собраний.
Чтобы не быть обманутыми, жильцам дома всё-таки нужно объединяться, вместе изучать Жилищный Кодекс РФ, и применять его в жизни. Напомню главный постулат: собственники жилья – это ЗАКАЗЧИКИ  и своими деньгами они оплачивают услуги той компании, которую сами выбрали!
Всё, как на рынке – услуга и её оплата. Деятельность управляющий компании – это обыкновенный бизнес по извлечению ПРИБЫЛИ. Как и в любом бизнесе в этом направлении есть и ответственные люди, есть и откровенные мошенники. Частой БЕДОЙ управляющих компаний является то, что учредители (частные лица) выгребают из доходов компании основную часть собранных денег, а персоналу и наёмному директору оставляют крохи. Директор вынужден лгать собственникам жилья разные выдуманные истории о том, почему УК не может выполнить свои договорные условия. Не удивительно, что такая компания в скором времени уходит под банкротство, чтобы скрыть следы своего мошенничества.
Если жильцы дома не хотят  платить свои деньги только для пополнения личных кошельков учредителей УК, то нужно учиться (и ещё раз учиться) правовым знаниям, контролировать свою компанию и выстраивать с ней взаимоотношения.  На территории ПГО есть немало примеров, где собственники жилья в МКД научились выстраивать отношения с УК и в их доме нет конфликтов – компания исправно исполняет свою часть договора на оказание услуг.
Кроме недобросовестных услуг со стороны УК в  г. Партизанске есть и другая беда. Во множестве МКД собственники жилья не желают проводить никакие собрания вообще, не желают соблюдать Жилищный Кодекс, не желают содержать общедомовое имущество и так далее. Они закрыты в скорлупе своей квартиры и не общаются с окружающим миром, полагая, что все вопросы по дому должна решать власть – администрация городского округа или депутаты. А это противоречит законодательству, так как основная ответственность возложена на СОБСТВЕННИКОВ жилья.
В результате без обслуживания оказались десятки домов, в основном ветхих, где проживают пенсионеры. Дома стремительно ветшают. Администрация ПГО в рамках, установленных законом, через конкурсную процедуру пытается привести в такие брошенные дома управляющие компании.  А они не идут туда даже с учётом очень хороших для них тарифов, понимая, что содержание такого дома обременительно, а собственники жилья часто неплатёжеспособны.
Но это уже другая история…

Владимир Хмелев