Новое правительство, сформированное после инаугурации президента, продолжает «радовать» россиян жуткими предложениями. Сначала — повышение пенсионного возраста и отмена накопительной части пенсии. Потом — повышение НДС. И, наконец, — отказ от долевого строительства.

Мутко перепугал россиян эскроу

Через год, с первого июля 2019 года, в России будут запрещено долевое строительство — по крайней мере, в том виде, к какому привыкли россияне. Правительство объясняет это тем, что нужно, мол, защитить права инвесторов: в реестре обманутых дольщиков в России сейчас более 80 тысяч. Очевидно, что реальная цифра намного больше: далеко не все жертвы обмана состоят в официальном реестре.

Боязнь быть обманутыми не отпугивают людей от долевого строительства: по данным
Росреестра, если за весь 2017 год в стране было зарегистрировано более 700 тысяч договоров долевого участия (ДДУ), то с января по апрель 2018 года их число выросло на 10%, превысив 220 тысяч. А в Москве темпы роста долевого строительства и вовсе превысили 40%. А лидером же по темпам прироста оказалась Ростовская область: плюс 75% в сравнении с 2017 годом.

Привлекают людей дешевизна: на «этапе котлована» квартиру можно приобрести примерно на треть дешевле, нежели в уже построенном доме. Правда, похоже, скоро про дешевизну придется забыть! И хотя президент на «прямой линии» с гордостью говорил о росте ввода квадратных метров, все они — не для нас.

Сегодня деньги от дольщика-соинвестора компания-застройщик получает напрямую, и они идут на финансирование строительства. После правительственной реформы (проводить ее будет новый вице-премьер Виталий Мутко) финансовая схема будет выглядеть так.

Напрямую продавать квартиры застройщик сможет только в тех домах, которые введены в эксплуатацию. Дольщик будет вносить деньги на специальный счет-депо (эскроу) в уполномоченном банке. Перечень этих банков будет утверждать Центробанк: на сегодняшний день их уже 25 (компании-застройщики могут переходить на эскроу-счета добровольно уже сейчас).

Такая жесткость в отборе банков объясняется тем, что уполномоченный банк получит право самостоятельно контролировать застройщика — темпы возведения объекта и целевой характер его расходов.

С водой выплеснули и ребенка

Застройщик денег, депонированных на счете, не увидит, а если свои обязательства не
выполнит — не сдаст дом в срок — то деньги со спецсчета возвращаются в руки дольщику. Кроме того, деньги дольщиков нельзя будет тратить на строительство социальной и дорожной инфраструктуры (даже в условиях комплексного освоения территории).

Схема, на первый взгляд, простая и элегантная. Однако эксперты по рынку недвижимости уверены, что она приведет к резкому удорожанию квадратного метра. Ведь теперь финансировать строительство застройщику придется только за счет собственных или кредитных средств.

Кроме того, застройщик даже не может приступить к строительству, не имея внушительной «подушки безопасности»: перед началом строительства он должен иметь до 40% собственных средств.

Повышается и размер страхового обеспечения строительства. Сейчас каждый застройщик платит в Фонд защиты дольщиков 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия, с первого октября отчисления возрастут до 3%, а с первого января — до 6%. Разумеется, дополнительные расходы также будут заложены в стоимость квартиры. А с первого июля 2019 года компенсационный фонд и вовсе ведь окажется не нужен!

В общем, вопросов к новой схеме финансирования остается пока много. Но правительство, похоже, сворачивать с прежней дороги не намерено. «Текущая система строительства порочна, она ведет к появлению обманутых дольщиков. Нужно уходить от долевого строительства: либо через кредиты покупать, либо социальный наем или аренда», — заявил Дмитрий Медведев 8 мая перед назначением на пост главы правительства.

Ну а президент Владимир Путин на недавней встрече с застройщиками предложил отказаться и от продаж недостроенного жилья — их могут запретить уже через полтора года. Напомним, что один из пунктов нового «майского указа» президента требует к 2024 году нарастить объемы жилищного строительства до 120 млн кв.м.

Но если девелоперы лишатся оборотных средств, а дольщики — дешевого жилья, то вряд ли эта цифра окажется достижимой. С водой, как это всегда в России, выплескивают и ребенка…

Реформа коснется миллионов семей

Председатель комитета цифровых коммуникаций Российской ассоциации по связям с
общественностью Сергей Водопетов высказал мнение о протестном потенциале последних реформ.

«СП»: — Сергей Вячеславович, как вы полагаете, почему сейчас все обсуждают только
последствия пенсионной реформы, а про ухудшение положения дольщиков мало кто говорит?

— Сегодня изменения в 214-ФЗ проходит достаточно тихо, а обсуждение скорее на экспертном уровне. Сегодня в мейнстриме вопросы пенсионного возраста. Это и понятно, ведь пенсии — это прямое решение правительства, а усложнение ситуации в строительстве — это опосредованный результат, поскольку формально это касается не пользователей, а строительных компаний. Кроме того, усложнение позиций строителей приведет к повышению цен на строительном рынке, а это негласная вторичная выгода, в которой заинтересованы большинство участников, включая конечных пользователей — владельцев одной или нескольких квартир — которые рассматривают даже приобретение нового жилья через призму стоимости своей недвижимости.

В заложниках новых правил окажутся только те, кто уже оформил договоры долевого участия у застройщиков, для которых соответствие новым требованиям или затруднено или невозможно, а также для небольших строительных компаний. Для них, с одной стороны, изменение правил — это уже едва посильные затраты, которые затем гарантированно приводят сначала к задержке в строительстве и уже как следствие — к большим объемам судебных решений уже от дольщиков, которые зачастую делают невозможным продолжение строительства.

Потребительский экстремизм, подогретый юристами, собирающих свои 30?50 тысяч с одного дольщика, гарантированно выведет с рынка до трети застройщиков. Это, в свою очередь, приведет к монополизации строительного рынка и опять же увеличению стоимости квадратного метра.

«СП»: — Какого количества граждан это, на ваш взгляд, коснется?

— В текущем моменте новое законодательство поставило в ситуацию неопределенности около полумиллиона участников ДДУ, а в долгосрочной перспективе напряжение будут испытывать миллионы — молодые семьи, слабозащищенные слои граждан России, граждане, имеющие доход около среднестатистических показателей, для которых покупка жилья станет опять призрачной мечтой.

Кроме того, законодатели обошли вопрос оценки бюджетных потерь, связанные с многолетней реализацией программ по повышению доступности жилья — это компенсация процентных ставок, льготные кредиты, особые условия строительства и т. д. Важно учитывать стоимость решений, что, в данном случае, сделано не было или не стало предметом общественной дискуссии.

Антон Чаблин,
http://svpressa.ru/economy/article/203147/