В 2004 году Государственной Думой РФ был принят Жилищный Кодекс, который совершил головокружительный кульбит в жилищном законодательстве и перевёл отношения в этой сфере из социалистических на сугубо капиталистические. Прошли годы, но многие собственники жилья в многоквартирных домах до сих пор продолжают пребывать в радужной надежде на то, что вот придёт в их дом какая-то государственная управляющая компания и бесплатно всё сделает. Но, как известно, сыр бесплатным бывает только в мышеловке, а управление многоквартирными домами (МКД) давно стало бизнесом, в котором главной целью является извлечение прибыли, а вовсе не качественная работа во благо жильцов. Давайте коротко рассмотрим, что нужно знать собственникам жилья, чтобы банально не стать жертвой мошенников в вопросе управления МКД.

Знание – сила

Все отношения в многоквартирном доме регламентирует Жилищный Кодекс РФ. Это основа основ, как армейский Устав в Вооружённых Силах, — без него никуда. Однако хитрость в том, что многие жильцы домов Жилищный Кодекс не читали, а руководители «управляек» его знают назубок. И в этом их сила перед наивными собственниками жилья. Например, многие пожилые собственники жилья до сих пор считают, что тариф на содержание жилья (квартплату) им устанавливает сама управляющая компания или администрация города, но это не так (мы не берем сейчас во внимание случай с МКД г. Партизанска, где дома были переданы компании «Альянс» в результате конкурса, проводимого администрацией Партизанского городского округа).
Тариф на текущий ремонт и содержание дома утверждают сами собственники жилья! Только они и ни как иначе.

Тариф

Для законного установления тарифа (он устанавливается на один год) должно пройти легитимное собрание собственников жилья МКД. Участвовать в таком ежегодном собрании и голосовать имеют право вовсе не все жильца дома, а только те, у которых в этом доме есть право собственности на жильё. Это важный аспект, который нередко не соблюдается.
На собрании должно присутствовать большинство собственников жилья. Пять или десять человек, присутствующих на собрании от дома, где девяносто квартир – это незаконно, но именно так часто и бывает. Недобросовестная «управляйка» после такого «собрания» может составить протокол собрания и вписать туда всё, что пожелает. А подписать такой фиктивный протокол может недобросовестный старший по дома (председатель Совета дома), у которого с «управляйкой» могут быть обоюдные интересные товарно-денежные отношения. Так, например, некоторые «управляйки» своим решением или вообще не взимают плату за содержание жилья со старших по дому, или сокращают её до 50%. За это старший по дому, чаще всего пенсионер, может подписывать и фиктивные протоколы общедомовых собраний, и фиктивные акты выполненных работ. Всё это является соучастием в преступлении и, к сожалению, такие случаи имеют место быть. Избежать этого можно только при активной жизненной позиции собственников жилья. То есть, на общедомовые собрания обязательно ходить нужно, контролировать и «управляйку», и собственный Совет дома тоже нужно.

При проведении ежегодного общедомового собрания управляющая компания обязана отчитаться за расходование средств, собранных с жителей дома в качестве платы за управление домом. Здесь важно понимать, что вы выступаете ЗАКАЗЧИКОМ, а «управляйка» — ИСПОЛНИТЕЛЕМ.
И если заказчику не нравится работа исполнителя, то он вправе отказаться от услуг этой управляющей компании и пригласить другую.
В статье 39 Жилищного Кодекса указано, что «Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме». Поэтому, прежде чем отдавать собственные деньги на содержание общедомового имущества, необходимо убедиться в том, что в управляющей компании, предлагающей свои услуги, работают не мошенники, а затем уметь потребовать с неё те услуги, которые были согласованы на общедомовом собрании.
После отчёта за проделанную работу и расходование ваших средств в истекшем году, «управляйка» вправе просить проголосовать за изменение тарифа, как в сторону увеличения, так и уменьшения, или оставить его на прежнем уровне. Для этого представитель управляющей компании должен ОБОСНОВАТЬ свои предложения. Например, накануне собрания мастер «управляйки» совместно с членами Совета дома осмотрели весь дом и определили, какие работы нужно провести по текущему ремонту и содержанию в грядущем году. Специалисты управляющей компании производят расчёты и, исходя их предстоящих затрат и своей прибыли, предлагают собственникам жилья размер тарифа. И на собрании происходит торг, как на рынке, за величину тарифа.
Если перечень работ, предложенный под этот тариф устраивает собственников жилья, то они путём голосования утверждают его.

Доходы и расходы

Как понимаем, любая управляющая компания (даже муниципальная) – это бизнес и она стремиться выполнить главную задачу, поставленную перед ней учредителями – извлечение прибыли. Это аксиома капитализма.
Поэтому недобросовестная «управляйка» стремиться собрать с жильцов дома как можно больше денег, а потратить как можно меньше. И она вовсе не заинтересована в том, чтобы исполнять требования, например, статьи 161 Жилищного Кодекса, где сказано, что «правление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования к предоставлению коммунальных услуг» и так далее.
Так как любая управляющая компания является частью экономической системы, то она тоже несёт расходы. Расходы разделяются на прямые и косвенные. К прямым расходам относятся материальные расходы:
— расходы на оплату коммунальных услуг предприятиям жилищно-хозяйственного комплекса;
— расходы на оплату услуг подрядным организациям, оказывающие ремонтно-эксплуатационные — услуги по содержанию и ремонту дома;
— расходы на оплату услуг подрядным организациям, выполняющим строительно-монтажные — работы по капитальному ремонту зданий и сооружений;
— расходы по оплате услуг единого расчетного центра;
— прочие расходы, связанные с деятельностью по управлению многоквартирным домом.
Остальные расходы, в том числе связанные с содержанием аппарата управления компании, являются косвенными.

Откуда управляющая компания берёт деньги на покрытие всех собственных расходов? Только из тех средств, которые собрала с жильцов многоквартирного дома. Из этих средств ей нужно не только качественно выполнить заказ собственников жилья МКД по содержанию дома, закрыть все свои расходы, но и … отдать часть денег в качестве прибыли учредителям. Так как «управляйки» — это бизнес, то учредители таких компаний стремятся получать с них максимальную прибыль. Часто они буквально «обдирают» все денежные средства, поступившие на счета «управляйки», забирая их себе, и оставляя минимум для выживания самой компании.
«Отжав» одну компанию, они банкротят её, создают другую, и продолжают грабить доверчивых жителей многоквартирных домов.
За примерами ходить далеко не нужно. Так, ранее в г. Партизанске при прямом участии одного из мэров были ликвидированы и устранены все муниципальные управляющие компании, а затем были широко открыты двери для монопольного прихода в город управляющих компаний из г. Находки, у которых были одни и те же учредители, тесно связанные финансовыми узами с мэром Партизанска.
Эти компании годами практически ничего не делали по ремонту и содержанию жилья, мэрия заинтересованно молчала, прокурор города с удовольствием постреливал на охоте с руководителями «управляек» из ружей, а миллионы рублей жильцов перетекли из Партизанска в Находку в качестве прибыли учредителям управляющих компаний. Всю эту преступную схему могли разрушить сами собственники жилья в многоквартирных домах, так как у них было право отказаться от навязчивых услуг мошенников, но сложность заключалась в том, что добропорядочных управляющих компаний на тот момент в г. Партизанске не было.
К слову сказать, в период с 2006 по 2009 годы Общественное движение «ГРАНИ» проводило активную работу по оказанию юридической помощи собственникам жилья на всей территории Партизанского городского округа и даже в селе Преображение.

Смотрите за руками!

На наш взгляд, важнейшим аспектом договора между собственниками жилья в многоквартирном доме и любой управляющей компанией является вопрос того, сколько процентов из средств, собранных с жильцов дома в качестве тарифа на содержание жилья, уйдёт на содержание самой «управляйки»? Как правило, этот вопрос остаётся за «кадром» и «управляйки» этим активно пользуются. А собственники жилья имеют право твёрдо знать, сколько из их карманов уйдёт на содержание их дома, а сколько в саму «управляйку».
Конечно, на более глубокий вопрос о том, сколько из собранных средств заберут себе учредители управляющей компании, никто вам не скажет – это уже коммерческая тайна.
А вот обсудить, сколько процентов заберёт себе «управляйка», да ещё занести эту цифру в протокол общедомового собрания – это будет правильное решение.
В противном случае проконтролировать собственные финансы, переданные управляющей компании в качестве квартплаты, будет очень сложно.
Так сколько же денег управляющая компания имеет право забирать себе за услуги управления? При молчаливом согласии собственников жилья – хоть сколько!
Однако, как следует из Методических рекомендаций по определению и учету расходов и доходов на содержание многоквартирного дома, величину расходов на управление многоквартирным домом рекомендуется принимать до 10% от расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД.
В противном случае возникает финансовая неустойчивость у собственников жилья по содержанию своего же дома: они будут платить установленный тариф, а он будет «съедаться» «управляйкой».
Однажды на одном из собраний собственников жилья в МКД в г. Партизанске представитель Общественного движения «ГРАНИ» задал директору одной из управляющих компаний вопрос о том, сколько процентов из собранных средств они тратят на себя, а сколько на дом? В ответ было растерянное лицо и невнятное бормотание, из чего можно было понять, что «управляйка» берёт из «кассы» столько, сколько ей нужно. А на отчётное собрание к жильцам приходит по принципу: «Пять минут позора и живи спокойно дальше». Поэтому, как в той истории с карточными шулерами, нужно внимательно смотреть за руками при раздаче карт.
То есть, на общедомовом собрании собственников жилья нужно уметь задавать представителям «управляйки» такие вопросы, чтобы быть твёрдо уверенными, что вас не обманывают и вы всем домом не подарите деньги мошенникам.

Контроль и учёт

В течение всего года работу управляющей компании необходимо постоянно контролировать. Обычно эту обязанность возлагает на себя общественный Совет дома, но и обычным собственникам жилья ничто не мешает это делать самостоятельно. Так как все ответственные собственники жилья присутствовали на общедомовом собрании, то они прекрасно помнят какие виды работ по ремонту или содержанию дома включены в тариф. Поэтому жильцам дома видно, выполняет эти работы компания или нет.
Каждая управляющая компания обязана вести свой сайт в Интернете, где она отражает работы по тому или иному МКД. Если «управляйка» по какой-то причине не торопится исполнять свои обязанности перед собственниками жилья, то её можно «бодрить» разными способами: через муниципального или государственного жилищного инспектора, прокуратуру, СМИ и так далее.
Стоит отметить, что собственники жилья, разочаровавшись в бездействии выбранной ими управляющей компании, могут в ЛЮБОЕ время разорвать с ней договор и заключить его с другой компанией, или выбрать иной способ управления своего дома.

Разные варианты

Жилищный Кодекс РФ предусматривает несколько вариантов управления многоквартирным домом. Так, в нём указано, что собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Таких вариантов всего три:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир, в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
У каждого из этих вариантов имеются свои плюсы и минусы.

Кто платит, тот и…?

Завершая наш короткий обзор темы управления МКД, отметим, что в последних номерах газеты «Время перемен» развернулись дебаты по поводу того, что администрация Партизанского городского округа, без уведомления жителей и собственников жилья, передала почти сотню МКД в управление одной из управляющей компании из г. Владивостока. Это было сделано лишь по той причине, что собственники жилья в этих МКД не смогли самостоятельно, ГОДАМИ выбрать способ управления собственным многоквартирным домом. А теперь им предстоит в течение года оплачивать очень высокий тариф и думать, как жить дальше.
В рыночных отношениях многоквартирные дома являются лакомой целью бизнеса, собственники жилья – заказчиками услуг, а управляющие компании – исполнителями, которые порой очень жёстко борются между собой за тот или иной дом.
Важно помнить, что главными в этой коммунальной истории являются собственники жилья, именно они оплачивают все услуги из собственного кармана, и поэтому имеют право заказывать свою «музыку»…

Совет Общественного движения «ГРАНИ»,
г. Партизанск